Reporte de Actualidad Inmobiliaria: “Viviendas, ¿cómo será este semestre y qué pasará con los precios?”


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Después del boom de operaciones que a lo largo de los últimos años multiplicaron la actividad en el mercado inmobiliario, un cóctel compuesto por diferentes causas puso un freno a la construcción, por un lado, y a la compraventa por otro, dejando un escenario “sombrío” para los próximos meses.

La incertidumbre, que se adueñó del contexto local, sumada a la crisis internacional, dieron lugar a un abrupto cambio de escenario donde vendedores y compradores decidieron “replegarse”.

A esto se sumó la suba paulatina del dólar, una de las inversiones que más compite con el ladrillo entre quienes buscan diversificar sus tenencias. Y los comicios que marcaron un antes y un después para el devenir de la política económica argentina.

 Los números del mercado.

La cantidad de escrituras firmadas tanto en Capital Federal como en la provincia de Buenos Aires son testigo de la reducción en el nivel de actividad que se vive en el negocio inmobiliario.

La caída llega al 35%, pero teniendo en cuenta que muchas de las firmas actuales corresponden a propiedades que se compraron hace dos años y recién están siendo entregadas, se puede hablar de una caída superior al 50 por ciento.

Cayó el nivel de actividad en todos los sentidos. Son menos los emprendimientos nuevos y la cantidad de transacciones de compraventa. Hoy se compite con la fuga de capitales, con la depreciación del peso ante las divisas internacionales e incluso no ayuda la caída de otros activos financieros que se han venido desplomando a lo largo del mundo entero. A pesar de lo enumerado anteriormente paradójicamente los inmuebles casi no movieron sus precios, en consecuencia todos los componentes del mercado se encuentran perjudicados.

Tal escenario queda plasmado en la fuerte baja registrada en la cantidad de escrituras a lo largo y lo ancho del país, nadie escapo esta vez a la realidad de mercado.-

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Quiénes quedan en juego

Por el lado de la oferta, el principal cambio que se dio fue el de la salida del pequeño inversor, aquel que destinaba su capital a la compra de viviendas, ya sea para reventa o para alquiler. También desaparecieron los improvisados, que años atrás se lanzaban a construir para aprovechar el boom del ladrillo. Participantes del mercado como el profesional o el comerciante de otros rubros  convertido en desarrollador inmobiliario no existen más. También, se retiraron algunos participantes del sector rural o de complejos agroindustriales, que en épocas de bonanza volcaban sus excedentes de divisas a la compra de viviendas.

El mercado de hoy es más chico, se depuró y quedaron los que realmente conocen el negocio. Hay más trabajo porque se debe investigar la microeconomía de cada proyecto. Antes si alguien se equivocaba, igual ganaba dinero, ahora el mercado es más selecto y se evalúa cada decisión.

 Guerra de precios

En este nuevo escenario que nos plantea la crisis, el principal dilema, que aún no encuentra un punto de equilibrio, es qué pasa con los precios.

Contamos con un escenario donde EL VENDEDOR sigue firme en sus pretensiones de mantener el valor de su propiedad y EL COMPRADOR como en toda crisis busca hacer su negocio por ser el poseedor del “cash”. De esta manera, es difícil lograr un acuerdo y se sigue dilatando la reactivación del sector en medio de una gran confusión. A diferencia de  los principios del 2000 los propietarios no están endeudados y, entonces, no tienen apuro en vender, siendo que además no confían en otras alternativas de inversión tras las confiscaciones que sufrieron en épocas pasadas.

En realidad, los valores de tasación no variaron, pero sí lo hicieron los precios de cierre de las operaciones. Como consecuencia de la coyuntura aparecieron compradores con contraofertas más agresivas.

Hace un año un inmueble que se ofrecía a u$s 100.000, se cerraba la venta entre un 5% y un 8% de contraoferta, hoy existen contraofertas más agresivas, que llegan al 20% y más.

Ante este situación de mercado, el propietario en la mayoría de los casos se pone reticente a vender y/o espera o retira la propiedad de la venta.

Mucha gente que participo de la compra por fideicomiso (obra en pozo) lo hizo teniendo como meta una renta factible que llegara al  25% de la inversión realizada y no se avienen a vender hoy con una ganancia inferior, entonces prefieren no vender y pasar de ser un inversor que buscaba la ganancia de capital, a ser uno de renta. Si bien la demanda se achico también se redujo la oferta. El mercado no está sobre ofertado y no tiene tendencia a la baja en la oferta de publicación. Sin embargo consideramos que el mercado esta realmente en baja porque las operaciones que se concretan solo se logran cuando el vendedor acepta una contraoferta cercana al 25%, de este modo la baja si bien es encubierta EXISTE.

 Por el lado de la construcción, según datos de Reporte Inmobiliario, los costos se han estabilizado en los últimos meses o, al menos, no aumentaron como antes. Sin embargo, por la suba progresiva y constante del dólar, el costo medido en en esa divisa cayó, generando mayor oportunidad para los constructores.

Por otro lado, para la compra venta, los valores del m2 se mantienen relativamente estables. Se ve en el último trimestre que algunas zonas registran una pequeña baja, de entre 1% y 2%, pero en general no hay grandes caídas.

Es paradójico porque cae la demanda pero no el precio. Los vendedores dicen que a menor precio no están dispuestos a vender, porque luego no tienen que comprar; a la vez, los compradores dicen que los precios están caros, y esperan a que bajen. CONCLUSION volvemos al parámetro de la baja encubierta para generar el negocio.

 Disparidad por zonas.

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Aunque en general hay resistencia a la baja, las zonas y productos de mejor calidad resisten más a la disminución de precios. Es por eso que la caída se ve más en zonas típicas de clase media y media baja, que en las ABC1.

Todos quieren invertir en lugares más seguros. Entonces, en los momentos de mayor inestabilidad, se observa como los precios de Recoleta se despegan de la media del resto de las zonas con una diferencia que puede llegar a 40% por encima del promedio, mientras que en otros momentos fue de 20%.

Las zonas de inversión más seguras son el corredor ribereño de Puerto Madero a Núñez, siguiendo por la franja norte como Olivos y San Isidro.

Como recomendación de inversión el ladrillo sigue siendo un buen negocio, la renta hoy en un inmueble es aproximada al 0.50% mensual del valor invertido y con el dinero garantizado en ladrillos, no habiendo mucha posibilidad en la plaza de inversiones con ese saldo de renta , es mas que beneficioso todavía colocar el dinero en inmuebles, sabido también que la oferta en alquileres ha prosperado mucho y eso ha retraído significativamente la demanda, solo alquilan los propietarios que ya supieron leer el momento que vivimos, el resto deberá esperar a que su mente se acomode al mercado imperante.-

 Operaciones con fideicomisos

 En el marco de la realidad que se vive hoy, la gente busca que el proyecto ya esté aprobado, con las obras licitadas y tenga la menor cantidad de contratistas posibles. De esta manera, el interesado busca asegurarse que haya poco margen de variación

Otra característica buscada es que la mayor parte de los costos figure en moneda local, que abarque en general al 80% de la obra. De esta manera, se valúa en pesos y se ajusta por inflación. Hoy los inversores prefieren operaciones en pesos ajustable que dólar fijo.

En cuanto a la demanda, está enfocada en oportunidades claras, obras de menor plazo y ubicaciones diferenciales, con un costo de inversión total menor de u$s 100.000, cuando antes superaban los 150.000 dólares.

 En conclusión, se podría especular ampliamente con el futuro en base a todas las variantes, pero siempre sabiendo que nadie puede conocerlo, y teniendo en cuenta que el ladrillo, cualquiera sea la finalidad de la compra, siempre resguardara su valor.

Por Leandro Beigel.
BEIGEL Bienes Raices.
www.beigelonline.com.ar

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(Fuente: Iprofesional.com)

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